چگونه یک ملک را قبل از خرید استعلام کنیم؟

(راهنمای کامل + مشورت با وکیل)

🔹 گفت‌وگو بین آقای جلیل احراری و آقای علی به روش

سلام، من جلیل احراری هستم و در این مقاله قصد دارم شما را با یکی از برجسته‌ترین متخصصان قرارداد نویسی ملکی، آقای علی بهروش، آشنا کنم.

اگر قصد خرید، فروش یا پیش‌خرید ملک را دارید، نکاتی وجود دارد که باید حتماً قبل از امضای قرارداد بدانید. در این مصاحبه کوتاه، آقای علی بهروش، مدرس دانشگاه در حوزه قرارداد نویسی، دانش‌پژوه مقطع دکتری حقوق خصوصی و عضو رسمی کانون وکلا، مهم‌ترین نکات حقوقی را با شما در میان می‌گذارند. پیشنهاد می‌کنم این مصاحبه را حتماً ببینید!

 آقای بهروش، سوالی که برای بسیاری از خریداران پیش می‌آید این است که آیا ممکن است حتی در صورت داشتن سند رسمی، در خرید ملک دچار مشکل شوند؟

آقای علی بهروش:
بله، متاسفانه حتی با وجود سند رسمی، ممکن است خریدار در معرض برخی خطرات قرار بگیرد. برخی از مهم‌ترین مواردی که باید دقت شود عبارتند از:

• ممکن است ملک در رهن بانک باشد :

ممکن است فردی برای ملک خود درخواست سند المثنی داده باشد و پس از صدور سند، آن را در رهن بانک قرار داده و وام دریافت کند. در چنین شرایطی، انتقال مالکیت به شما غیرممکن خواهد بود، زیرا ملک در رهن بانک است. با توجه به این که شما بر اساس سند اولیه اقدام به خرید ملک می‌کنید، احتمال دارد که از رهن بودن آن بی‌خبر باشید و این موضوع در زمان انتقال مالکیت به مشکل بزرگی تبدیل شود.

• ممکن است بابت مهریه توقیف شده باشد  :

ممکن است فردی با سند تک برگی نزد شما بیاید و اقدام به خرید آپارتمان کند ولی در حالی که قبلش خانمش همان آپارتمان را بابت مهریه توقیف کرده باشد ، این جا نیز اداره ثبت انتقال مالکیت را انجام نمیدهد و فروش را باطل میداند . 

• ممکن است مالکیت مشاعی داشته باشد :

ممکن است ملک به صورت مشاعی در اختیار چند نفر باشد و یکی از آن‌ها بدون اطلاع دیگران اقدام به فروش ملک کرده باشد. لذا همه باید ذیل قرارداد را امضا کرده باشند 

• ممکن است در اجاره و یا رهن باشد :

برخی از املاک ممکن است قراردادهای اجاره یا رهن فعال داشته باشند که خریدار از آن‌ها بی‌خبر باشد. این مسئله می‌تواند موجب ایجاد مشکلات در تصرف ملک بعد از خرید شود.

• مشکل شهرداری داشته باشد :

ممکن است یک آپارتمان ابتدا سند گرفته باشد و پس از مدتی در ملک تغییراتی ایجاد کند در این صورت در زمان تنظیم سند نیاز است کارشناس شهرداری مراجعه کند و زمانی که ببیند ملک مشکل دار است و تغییر کرده دیگر موافقت با تنظیم سند نمیکند و میگوید ابتدا اصلاح به تغییر آپارتمان به وضع قبلش کنید سپس آن را تایید میکند تا بتوانید سند تنظیم کنید . 

  خب با این تفاسیر، آقای بهروش، چگونه یک فرد می‌تواند استعلام بگیرد که از این مشکلات جلوگیری کند؟

 آقای علی بهروش:
اولاً، نگرانی بابت این مسائل وجود ندارد. بهترین توصیه این است که یک وکیل متخصص در قرارداد نویسی را همراه خود داشته باشید. این کار با هزینه‌ای اندک، خیال شما را از بابت صحت معامله راحت خواهد کرد. علاوه بر این، شما می‌توانید از طریق ویدئویی که در پایین این مقاله قرار داده‌ام، به راحتی استعلام بگیرید و از این طریق اطمینان حاصل کنید که هیچ‌کدام از مشکلاتی که به آن اشاره کردیم، برای شما پیش نخواهد آمد. با این روش، می‌توانید با خیال راحت به معامله بپردازی

مراحل استعلام ثبتی قبل از خرید ملک یا آپارتمان 

1. وارد سایت ثبت من شوید ( https://my.ssaa.ir/usr/login )

2. ثبت نام را انجام دهید 

3. وارد قسمت املاک و کاداستر شوید 

4. سپس تصدیق اصالت سند را انتخاب کنید 

5. مشخصات دقیق سند را وارد کنید 

در نهایت در قالب گذارش بیان میکند که ملک در رهن بانک و یا وثیقه دادگستری و یا بابت مهریه و طلب توقیف شده است یا خیر 

  بسیار جالب! پس افراد می‌توانند وکیل متخصص را به همراه خود در جلسات مذاکره داشته باشند.

لطفاً بفرمایید، به‌عنوان مثال، اگر شخصی برای خرید یک آپارتمان بخواهد وکیل یا شخص شما در دفتر املاک حضور داشته باشد و از مشاوره تخصصی بهره‌مند شود، تعرفه این خدمات چقدر خواهد بود؟

 در رابطه با موضوعی که شما بیان کردید هزینه حق الوکاله وکیل بین 3 تا 10 میلیون تومان میباشد . 

  آقای به روش خودتون شخصا قرارداد های چه شهری رو به عهده میگیرید و افراد چگونه میتوانند به شما مراجعه کنند  ؟

 بنده ساکن مشهد میباشم ولیکن قرارداد های مهم را میتوانم در شهر ها دیگر هم حاضر شوند هرچند ما در هر شهری از ایران وکلای متخصص قرارداد نویسی داریم که بعد از ثبت درخواست اطلاعات وکیل برای ایشان ارسال میگردد . 

آدرس دفتر بنده در مشهد: قاسم آباد - چهار راه ورزش نبش شاهد 33 برج ایلما طبقه 4 واحد 401 

تلفن تماس جهت ارتباط : 05136140000  و 09156222213

  به نظر شما، اگر شخصی از دیگری وکالت بلاعزل برای فروش یک آپارتمان داشته باشد، آیا می‌تواند به‌راحتی آن را بفروشد؟ همچنین، آیا این موضوع ممکن است برای خریدار مشکلی ایجاد کند؟